O banco vai-me penalizar no spread?

24 de Janeiro, 2019 | por CFinanceiro

Esta questão deve ser analisada aquando da transferência de seguro ligada ao crédito à habitação e depende de banco para banco. São cada vez menos os bancos a penalizar no spread quando os clientes por algum motivo fazem alterações ás condições do empréstimo.

Aquando da negociação das condições a aplicar ao crédito deverá sempre solicitar as mesmas com os seguros feitos fora da entidade bancária dado que ficam mais vantajosos. E assim já não lhe poderão penalizar no spread caso queira fazer o seguro vida fora do banco.

Leia Também:“Mas tenho um spread ótimo…” O spread não é assim tão importante!

Para contratos já existentes e para verificar se a mudança do seguro implica alterações no spread deve consultar a escritura e documentos complementares pois lá contém toda a informação.
Caso não possua estes documentos pode sempre falar com o gestor de conta que dará as devidas informações.
Havendo aumento de spread isto não implica que não compensa mudar o seguro. Tem sim que saber qual a percentagem de aumento e melhor ainda saber para quanto passará a prestação com esse aumento de spread.
Depois de reunir esta informação pode então comparar se a mudança de seguro compensa. Só assim pode avaliar a situação.
Não fique apenas pela informação que vai penalizar no spread, procure sim saber qual será esse aumento em termo de €. Mesmo tendo agravamento no spread, na maioria dos casos compensa mudar o seguro pois a poupança que existe no seguro de vida ligado ao crédito habitação pode mesmo chegar aos 60%.
Ao mudar de seguradora, o cliente só terá que entregar no banco uma apólice com as coberturas exigidas pelo mesmo. Estando estes pressupostos mencionados na escritura e documentos complementares.
Com esta poupança muitas das vezes permite aos clientes não só mudar de seguradora mas também melhorar o seguro em termos de coberturas. A exigência de cobertura depende de banco para banco em que alguns apenas exigem a cobertura de invalidez menos abrangente, a Invalidez Absoluta e Definitiva (IAD). A poupança permite então aos clientes subscreverem a cobertura de invalidez melhor e mais abrangente, a Invalidez Total e Permanente (ITP).
Tendo em conta o mencionado e sendo o processo de transferência de seguro muito simples de processar não perde nada em solicitar simulações para o seu caso em específico.


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Crédito Habitação: Conceitos que Deve Conhecer

21 de Dezembro, 2018 | por CFinanceiro

Crédito Habitação: Conceitos que Deve Conhecer

Contratar um crédito habitação significa passar por um processo complexo de propostas, avaliações, ponderações e decisões. E significa também, na maioria dos casos, assumir um compromisso financeiro por dezenas de anos. Para que possa colocar todas as dúvidas ao banco e entender todos os termos específicos relacionados com créditos habitação,, preparamos por si um resumo dos principais conceitos de que ouvirá falar:
Taxa fixa ou variável
Escolher se paga uma taxa de juro fixa (acordada entre si e o banco em que contrata o crédito habitação) ou taxa variável (Euribor + Spread) é uma das decisões importantes a tomar. Esta é uma escolha que se reflete até ao final do crédito e que lhe permitirá poupar (ou não) algumas centenas de euros.
A taxa fixa mantém-se inalterada até ao final do contrato. A instituição de crédito define o valor desta taxa, tendo como referência a taxa fixa que se pratica no mercado interbancário para o mesmo prazo: a designada taxa de swap. Por norma, o valor é mais alto do que a taxa da Euribor naquele momento, porque está a pagar a segurança de não ter a prestação aumentada, caso a Euribor dispare. Mas se acontecer o contrário, a prestação também não desce.
Por outro lado, a taxa variável baseia-se no spread (fixado pela instituição bancária) e na Euribor (parcela variável). Assim, quando o valor da Euribor é revisto, a oscilação é também refletida no valor da prestação.  

Leia Também: Crédito habitação: Já compensa fazer taxa fixa?

Euribor
EURIBOR é a sigla de Euro Interbank Offered Rate. Baseia-se na média das taxas de juros praticadas por bancos da Zona Euro, para se financiarem entre si. Esta taxa é usada também como o indexante mais recorrente no crédito à habitação em Portugal. Aqui também pode escolher o prazo em que é revista a taxa, se a 12, 6 ou 3 meses. No final destes períodos, o valor da Euribor é calculado com base na média aritmética simples do mês anterior e fica a vigorar durante o período seguinte. Atualmente, o período mais utilizado é o de 12 meses. Pode consultar aqui a evolução das taxas.
Spread
Spread é, de forma muito simplificada, o preço do dinheiro num crédito. Trata-se da taxa de lucro implícita cobrada pelas instituições bancárias na concessão de um empréstimo. Na determinação desta taxa, o banco pondera não só o risco de crédito do cliente, mas também as garantias do empréstimo, incluindo a relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel sobre o qual é constituída uma hipoteca (rácio LTV). Para cada contrato de crédito, o banco define um valor concreto, que pode ser negociado através de uma estratégia de cross selling, caso os clientes adquiram outros produtos ou serviços financeiros na mesma instituição.

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TAN
Taxa Anual Nominal. Apesar de ser anual, esta é uma taxa cobrada todos os meses nas prestações de cada crédito. Trata-se de uma taxa utilizada em operações que envolvam o pagamento de juros totais anuais (que variam caso a escolha tenha recaído sobre a taxa fixa ou a taxa variável).
TAE
Taxa Anual Efetiva. Neste caso, a taxa agrega os valores a TAN + outras despesas, encargos e comissões relacionadas com o processo de empréstimo. Excluem-se aqui os seguros e outros produtos associados. Pode ser uma boa indicação comparativa dos custos de empréstimo, mas, para isso, as soluções a comparar tenham o mesmo montante e o mesmo prazo.  
TAEG
Taxa Anual de Encargos Efetiva Global. Esta taxa agrega todos os encargos que paga pelo crédito, em percentagem relativa ao valor emprestado. Desde início de 2018 que esta taxa substituiu a TAER (Taxa Anual Efetiva Revista), apresentando mais detalhes relativos ao custo efetivo do empréstimo.  É, por isso, a taxa mais utilizada para comparação entre diferentes soluções bancárias.
Taxa de Esforço
O peso que a prestação mensal do crédito habitação tem no rendimento líquido do seu agregado familiar reflete-se na taxa de esforço. Esta é uma salvaguarda ao endividamento, que os bancos utilizam também para decidir a atribuição (ou não) do crédito. Esta taxa não deve ir além dos 40%.
LTV
Loan-to-value. É um dos principais rácios de avaliação do risco de crédito e diz respeito à percentagem do valor do imóvel que é solicitada ao banco. Se antes os LTV poderiam ser de mais de 100%, atualmente os bancos só aprovam, na maioria das vezes, LTVs de, no máximo 80%. Isto dá às instituições uma maior probabilidade de recuperar o seu investimento através da venda da habitação hipotecada, em caso de incumprimentos.
FINE
Ficha de Informação Normalizada Europeia. Este é um documento que os bancos são obrigados a apresentar aos clientes, com todas as informações detalhadas relativas ao crédito à habitação, sempre que for requerida uma simulação de empréstimo. Pode contar com a apresentação deste documento em Portugal ou em qualquer país da União Europeia. Assim, pode comparar as várias propostas de diferentes instituições bancárias.
MTIC
Montante total imputado ao consumidor. É esta sigla que lhe vai indicar o valor total, com todas as comissões, juros, impostos e outros encargos, a pagar durante todo o período de empréstimo. Deve, no entanto, ter em atenção que caso a taxa de juro do seu crédito for variável, o valor do MITC é meramente indicativo.

Leia Também: Crédito à Habitação – MTIC, apenas mais uma sigla?

Seguros
Conceitos como seguro multirriscos e seguro de vida são sempre apresentados aquando a contratação de um crédito habitação. O primeiro é obrigatório por lei, o segundo nem por isso. Mas a maioria das instituições bancárias têm-no como requisito. É possível que surjam também outras opções como o seguro de proteção pagamento ou seguro de recheio de habitação. Pondere as várias possibilidades e analise a sua necessidade antes de aceitar estes produtos.
Comissões
Deve estar preparado para o rol de comissões que serão cobradas no processo de contratação do crédito habitação. Questione a instituição bancária sobre os valores praticados. Estes encargos nem sempre são normalizados e é sempre uma vantagem ter o máximo de informação do seu lado. Pode contar com, pelo menos os seguinte encargos: comissões de avaliação do imóvel, comissão de abertura, Comissão de Preparação da Documentação Contratual, Serviço de Solicitadoria e Comissão de Processamento da Prestação.
Escritura
A escritura é o ato oficial em que se assina o contrato de compra e venda do imóvel. Regista-se a hipoteca, formaliza-se o Crédito Habitação. E a transação, sendo alterada da propriedade do imóvel para o comprador. Para a realização da escritura é necessária a apresentação de diversos documentos, que é, por norma, agilizada pelas instituições bancárias.
Hipoteca
A hipoteca é a garantia que o banco tem sobre o empréstimo. Ou seja, é uma garantia de pagamento de uma dívida na forma de um imóvel, caso haja incumprimento do pagamento monetário.

Leia Também: Novas regras de restrição ao crédito à habitação

Prestação
A prestação é o valor mensal que o cliente paga à instituição que concedeu o crédito habitação. Este valor pode variar, como já foi referido, caso o cliente tenha optado por uma taxa de juro variável ou por uma prestação progressiva (que vai aumentado ao longo dos anos).
Amortização
Amortizar o crédito habitação significa liquidar o valor em dívida na totalidade ou apenas uma parte do montante (amortização parcial) antes da data prevista do fim do contrato de crédito. Este ato permite acelerar o pagamento do financiamento ou, por outro lado, diminuir o valor da prestação mensal. Seja parcial ou total, deve avisar com antecedência a entidade bancária de que pretende fazer uma amortização no empréstimo. Atente a que estes adiantamentos de pagamento têm custos, seja qual for a opção. Se tiver uma taxa variável aplicada ao seu crédito, paga uma comissão de 0,5% do capital reembolsado. Caso a taxa seja fixa, a comissão é de, no máximo, 2% do valor adiantado.  

Leia Também: Taxa Euribor do meu crédito renova este mês, quanto vou passar a pagar?

Agora já está mais familiarizado com os conceitos relacionados com o processo de crédito habitação e pode tomar decisões mais informadas e responsáveis. Se ainda assim persistirem dúvidas, envie-nos uma mensagem. Estamos ao seu dispor.


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Significado de Spread

10 de Dezembro, 2018 | por CFinanceiro

O significado de spread – O spread bancário é o lucro do banco, é um valor percentual que os bancos aplicam a uma taxa de referência(normalmente taxas euribor) e que pode ser considerado como a margem de lucro do banco.

Leia Também: Crédito à Habitação – MTIC, apenas mais uma sigla?

Segue o significado de spread explicado no video:

 
Deixamos algumas dicas de como pode convencer os bancos a dar-lhe as melhores condições no crédito habitação. O que será que é mais valorizado pelos bancos hoje em dia para lhe conseguirem as melhores condições? 6 dicas para conseguir o melhor crédito habitação


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Crédito à Habitação – MTIC, apenas mais uma sigla?

26 de Fevereiro, 2018 | por CFinanceiro

 
Eis que surge mais uma Sigla, o MTIC, Montante Total Imputado ao Consumidor. Não temos nada contra siglas, taxas ou taxinhas, muito pelo contrário, tudo o que seja para ajudar a clarificar os custos de quem contrata um crédito é muito bem-vindo!
O MTIC não é mais que a soma do montante total do empréstimo (capital) com os custos associados ao crédito (juros, comissões bancárias, seguros(é aqui que a coisa complica mas falamos mais à frente)e outros encargos).
Vamos agora imaginar um cenário, um cliente pede uma simulação a dois bancos, num dos bancos é lhe apresentada uma simulação com o seguro vida com a cobertura mais abrangente a Invalidez Total e Permanente e o seguro multiriscos tem a cobertura de sismos, no outro banco é lhe apresentada uma simulação com o seguro vida com a cobertura menos abrangente a Invalidez Absoluta e Definitiva e cobre apenas 50% de cada segurado(mesmo que consiga activar esta cobertura só metade do crédito fica pago), o seguro multirisco neste caso não tem cobertura de sismos. Acha que o MTIC faz algum sentido nesta situação? Ou é apenas mais uma ferramenta que vem “complicar” dada a importância que lhe é dada neste momento?
Leia Também: Crédito à habitação. Já compensa fazer taxa fixa?
De alguma forma já falamos sobre estas comparações no live que fizemos sobre o spread não ser assim tão importante como nos querem fazer parecer:

 
Qualquer taxa, ou soma de totais só faz sentido funcionar como método de comparação se estivermos a comparar coisas iguais! Não vos parece? É que no exemplo que demos estamos a falar de uma diferença de vários milhares de euros. Até porque como sabe os seguros vida feitos nas “companhias dos bancos” são caríssimos. E tenham atenção que o exemplo que usamos para a cobertura mais baixa de seguro vida não é um exagero nosso, é apenas e só a cobertura base usada nas simulações de um dos bancos mais “competitivo em termos de spread”, com a importância que damos ao spread conforme o video acima!
Para perceberem melhor a ideia podem ver a reportagem do Contas-Poupança e a página do Banco de Portugal, embora nenhum tenha em atenção esta questão da comparação:
http://sicnoticias.sapo.pt/programas/contaspoupanca/2018-01-31-MTIC-a-sigla-que-o-pode-ajudar-a-poupar-milhares-de-euros
Página do Banco de Portugal que sabe sobre o MTIC:
https://www.bportugal.pt/page/mtic-uma-sigla-do-credito-que-vale-pena-decorar
Na nossa opinião a única forma de tornar “credíveis” estas taxas(Taeg,…) e somas de totais é criar uma simulação base onde todas as coberturas dos seguros deverão ser iguais! Fica a nossa sugestão!


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Conselhos para poupar no crédito habitação

20 de Junho, 2014 | por CFinanceiro

Conselhos para poupar no crédito habitação

Acima de tudo é preciso estar informado das condições de várias instituições financeiras. Esse é o primeiro passo para começar a poupar no crédito habitação logo desde início, o que se torna fácil se recorrer aos serviços de especialistas. 
 
  • Spread – O mais conhecido de todos, no fundo esta taxa representa a rentabilidade e o risco que o banco está a assumir ao disponibilizar o crédito. É importante ter um bom spread mas há mais factores importantes.
  • TAE – A taxa anual efectiva representa o custo total do empréstimo, pois inclui indexante (Euribor), spread e outros custos como seguros, portanto, quanto mais baixa, mais está a poupar. Embora deve ter atenção que muitas vezes pode estar a comparar coisas diferentes, basta por exemplo que a cobertura do seguro vida não seja a mesma.
  • Adesão a outros produtos – Normalmente os bancos oferecem as melhores taxas a quem adere a uma maior quantidade de produtos da instituição, nomeadamente, cartões de crédito, seguros, PPRs e outros. Tem que fazer contas e perceber se compensa usufruir das taxas baixas com todos esses encargos adicionais, ou então não aderir aos produtos e ter uma taxa mais alta. Os seguros vida do crédito normalmente é um dos produtos que compensa fazer fora do banco.  É necessário perceber de qual das formas o crédito fica mais barato
  • Amortizar – Existem duas boas alturas no ano para o fazer. Na altura dos subsídios de Natal e de férias. Isto vai permitir-lhe reduzir o prazo e os juros do empréstimo. Embora deve sempre fazer contas ao que pode rentabilizar caso invista esse dinheiro em vez de amortizar. Na nossa opinião o facto de ter liquidez também é importante, se conseguir ter melhores condições ao investir ou até iguais, não amortize.

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Calculadora de Taxa de Esforço