Apoio aos inquilinos: entrega da casa suspensa até junho!

8 de Fevereiro, 2021 | por Cláudia Oliveira

Apoio Inquilinos

Com o conjunto de medidas de controlo e mitigação da pandemia, chegou também o apoio aos inquilinos. Até 30 de junho, a entrega ao senhorio da casa fica suspensa.

O ano 2021 iniciou-se com a publicação de um conjunto de medidas legislativas de controlo e mitigação da pandemia provocada pela Covid-19.  A entrega da casa arrendada também está contemplada nessas medidas, tal como já aconteceu em 2020. Assim, estão suspensos até 30 de junho de 2021 os efeitos da denúncia de contratos de arrendamento habitacional e não-habitacional por parte do senhorio, bem como a caducidade dos contratos de arrendamento (habitacionais e não-habitacionais), exceto se o arrendatário não se opuser a essa cessação.

E o que é que isto significa na prática? Que mesmo que o senhorio denuncie o contrato, o inquilino só é obrigado a entregar a casa a partir de 1 de julho. Para além disso, a medida também se aplica à revogação e oposição à renovação dos contratos (arrendamento habitacional e não-habitacional). Também a execução da hipoteca de um imóvel que constitua habitação própria e permanente fica suspensa até 30 de junho.

Contudo, e tal como indica a DECO, “os inquilinos só podem beneficiar desta proteção desde que paguem atempadamente a renda desse mês (ou seja, as rendas que se vençam entre outubro a dezembro de 2020 e de janeiro a junho de 2021), exceto se estiverem abrangidos pelo regime extraordinário e transitório de proteção dos arrendatários”.

Para responder a algumas dúvidas, disponibilizamos a seguir algumas questões esclarecidas pela DECO:

1) Tenho um contrato de arrendamento de duração indeterminada, mas o meu senhorio denunciou-o, porque precisa da casa para si. A data-limite para entregar a casa é 31 de janeiro. Posso então beneficiar desta proteção?

Sim. Ao abrigo desta medida excecional, o senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento, mas não pode pedir a restituição da casa (é este o significado da expressão “suspensão da produção dos efeitos”) até 30 de junho.

2) O meu contrato de arrendamento termina a 1 de maio. Tenho de entregar a casa ao senhorio nesse dia?

Não. Mesmo que o prazo do contrato chegue ao fim, ou seja, caduque, fica suspenso até 30 de junho. Só no dia seguinte, a 1 de julho, é que o inquilino terá de entregar a casa ao senhorio, a não ser, claro, que queira sair antes.

3) Eu e o meu senhorio decidimos, de comum acordo, terminar o arrendamento a meio do contrato. Assim, ficou combinado entregar a casa no início de fevereiro. Com a pandemia, caso tenha alguma dificuldade em mudar de casa, posso então adiar a entrega?

Sim. A produção de efeitos da revogação dos contratos de arrendamento está suspensa até 30 de junho. Embora seja possível terminar o arrendamento antes do final do contrato, na prática, ainda que tenha acordado entregar a casa ao senhorio no início de fevereiro, só terá de o fazer a 1 de julho.

4) O meu contrato termina a 31 de março. Como só vou sair da casa a 1 de julho, o senhorio pode propor uma renda mais elevada para os meses seguintes?

Não. As condições do contrato de arrendamento não podem ser alteradas. Ou seja, o valor da renda nos meses seguintes (abril, maio e junho) será o mesmo que era até março.

5) A minha casa está a ser alvo de uma execução de hipoteca.  Contudo, é a minha habitação própria e permanente. Posso contar com algum tipo de proteção?

As execuções de hipotecas sobre imóveis que constituam habitação própria e permanente do executados estão suspensas até 30 de junho.

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Leia também: Novo apoio social para Trabalhadores sem Proteção – Já disponível!


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Já conhece o Programa de Arrendamento Acessível?

12 de Novembro, 2020 | por Cláudia Oliveira

Disponibilizar casas com rendas mais reduzidas – este é o objetivo do Programa de Arrendamento Acessível (PAA) que entrou em vigor em julho de 2019 e que beneficia inquilinos e senhorios.

O Programa de Arrendamento Acessível (PAA) pretende promover uma maior oferta de habitação com rendas mais reduzidas. Se já procurou ou ainda está à procura de casa para arrendar, sabe que os valores atuais estão bem acima das possibilidades financeiras da maioria dos portugueses.

Para tentar dar resposta a este problema, o governo decidiu avançar em 2019 com o Programa de Arrendamento Acessível (PAA) que beneficia tanto os inquilinos, como os senhorios. Este ano, por causa da pandemia Covid-19, a adesão tem sido superior comparativamente ao ano passado.

 

Condições e Benefícios

Podem aderir ao Programa de Arrendamento Acessível (PAA):

  1. Qualquer pessoa que queira inscrever um imóvel para alugar, desde que cumpra o limite de renda e as condições mínimas de segurança, salubridade e conforto;
  2. Qualquer pessoa individual ou conjunto de pessoas que queiram alugar desde que não ultrapassem os valores máximos de rendimento bruto anual definidos pelo programa;
  3. Estudantes ou formandos inscritos em cursos de formação profissional desde que o pagamento da renda seja assegurado por pessoa com rendimentos.

Tal como referimos, o PAA traz benefícios para ambos: inquilinos e os senhorios:

Benefícios para Inquilinos

  • Existe um valor para a renda máxima por habitação. Deve ser inferior a 20% do valor de referência do preço de renda (VRPR);
  • Sendo para residência permanente, têm direito a 5 anos de contrato mínimo;
  • Seguro obrigatório para quebra involuntária de rendimentos e indeminização por danos na habitação.

Benefícios para Senhorios

  • Rendas não sujeitas a IRS e IRC;
  • Seguro obrigatório que cobre a indeminização por falta do pagamento de renda do inquilino;
  • Maior segurança no pagamento da renda. É previamente calculada uma taxa de esforço para os inquilinos, não ultrapassando os 35% do rendimento mensal médio. Assim, há menor risco de incumprimento.

Para ambos, há total liberdade para decidirem avançar com os contratos. Podem aderir ao programa e depois são livres de decidir avançar ou não.

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Leia também: Vender ou Alugar Casa – Não se esqueça do Certificado Energético

 

Limites das Rendas

Como se pode ler no Portal da Habitação, “a renda deve ser pelo menos 20% inferior a um valor de referência calculado com base em vários fatores, como a área do alojamento, a mediana de preços divulgada pelo INE, a tipologia e outras características específicas do alojamento (por exemplo, o grau de eficiência energética, a existência de estacionamento, o equipamento e mobílias, a existência de elevadores, etc.).”

Os limites para a renda mensal estão publicados em Diário da República e dividem-se em seis escalões atribuídos a todos os concelhos do país. O escalão 1 refere-se aos valores mais baixos onde, por exemplo, um T0 pode ir até aos 200€ e um T5 aos 525€. Lisboa é o único concelho do escalão 6 ou seja, o concelho com rendas mais altas. Por exemplo, um T0 pode ir até aos 600€ e um T5 até 1.700€. Já o Porto situa-se no escalão 5 onde a renda de um T0 pode ir aos 525€ e um T5 aos 1.500€.

Consulte a portaria publicada para conhecer os escalões e os valores dos concelhos do seu interesse.

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Leia também: Reavaliação do IMI – Descubra se pode baixar o valor que paga!

 

Seguros Obrigatórios

Para garantir uma maior “estabilidade” nos contratos de arrendamento, o governo estabeleceu um regime de seguros obrigatórios.

De forma simplificada, os senhorios têm de contratar um seguro que garanta indemnização por falta de pagamento da renda. Já os inquilinos devem ter uma cobertura para quebra involuntária de rendimentos e danos no imóvel.

Mas atenção, no caso do arrendamento a “estudantes ou formandos dependentes”, não existe obrigação na contratação de seguros por nenhuma das partes (arrendatário e senhorio).

E qual é o preço do seguro? Bem, isso dependerá do valor da renda. Mas para o ajudar a entender melhor, deixamos um exemplo disponibilizado pela DECO:

Preço do Seguro para o Inquilino: para uma renda de 500 euros, o inquilino paga um prémio mensal de 12,54 euros pela cobertura obrigatória de quebra de rendimentos.

Preço do Seguro para o Senhorio: para uma renda de 500 euros, o senhorio paga um prémio mensal de 6,54 euros.

Pode consultar aqui mais informações sobre os seguros, incluindo a oferta de seguros disponíveis. Aconselhamos também que consulte esta página da DECO que inclui vários detalhes dos seguros: coberturas, período de carência, participação de sinistros, entre outros pontos.

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Veja também: Obras em Casa com IVA Reduzido

 

Como Funciona

1.Em primeiro lugar, é necessário efetuar a inscrição na Plataforma do PAA:

Inquilinos: registam-se na plataforma, indicando os seus dados como a finalidade (residência permanente ou temporária), modalidade (habitação ou parte da habitação), agregado habitacional e o rendimento. Depois, de acordo com essas informações, é emitido um certificado de candidatura que indica a tipologia mínima e o intervalo de renda possível.

Senhorios: inscrevem o imóvel na plataforma com todos os detalhes e a modalidade de alojamento (é necessário recorrer à Caderneta Predial). Por fim, é também emitido um certificado que indica a ocupação mínima e a renda máxima possível.

Para aceder à Plataforma do PAA, deve-se efetuar a autenticação através do Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital ou através do NIF e do sistema de autenticação da Autoridade Tributária.

2.Depois realiza-se o contrato de arrendamento. O senhorio e os candidatos combinam, através de mediador imobiliário ou da própria plataforma, um encontro presencial.  Deve ser anexado ao contrato a ficha de alojamento assinada por ambos e os dois certificados: certificado de inscrição do alojamento e certificado de registo de candidatura.

3.Por fim, para o acesso ao benefício fiscal, o contrato de arrendamento deve ser registado do Portal das Finanças e depois submetido na plataforma do PAA, sem esquecer os seguros obrigatórios.

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Leia também: COVID-19 – Opte pelos Serviços Online

 

Simule Primeiro

Antes de avançar com a candidatura, pode realizar uma simulação e perceber se é um potencial candidato a senhorio ou a inquilino.

Os candidatos a inquilinos devem usar o “Simulador de Rendas – Candidato”:

Simulador PAA

O simulador para o candidato é muito simples de preencher, basta indicar o âmbito da procura, agregado habitacional e os rendimentos. No final da simulação, aparece a tipologia máxima a que se pode candidatar, bem como os valores da renda mínima e da máxima a pagar.

Os candidatos a senhorios devem usar o “Simulador de Rendas – Prestador”:

Simulador PAA

No caso dos candidatos a senhorio, o simulador é um pouco mais complexo pois é preciso especificar todos os detalhes no imóvel. Deve recorrer à Caderneta Predial para o ajudar. No final, é apresentado o limite máximo da renda que pode ser cobrada por aquele imóvel ao abrigo do regime de arrendamento acessível.

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Leia também: Programa de Apoio aos Edifícios mais Sustentáveis

 

Arrendamento Acessível – Será uma boa opção para o seu caso?

Agora que já conhece todas as condições, avalie se é uma boa opção. Quer seja inquilino ou senhorio, pode conseguir um bom negócio e poupar algum dinheiro, seja em rendas ou em benefícios fiscais.

O PAA não tem prazo de candidaturas e por isso poderá fazê-lo em qualquer altura. O nosso conselho é que comece primeiro por fazer a simulação que explicámos e só depois a candidatura.

Não deixe de ler com cuidado a informação disponibilizada no Portal da Habitação e no Portal do PAA, incluído a página de Perguntas Frequentes e os Decretos-Lei e Portarias aplicáveis.

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Leia também: Pode arrendar sem agravar o spread – Crédito Habitação


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Obras em Casa com IVA Reduzido

2 de Novembro, 2020 | por Cláudia Oliveira

Está a pensar em realizar obras na sua habitação? Então conheça as condições para beneficiar da taxa reduzida de IVA de 6%.

Sabia que as obras realizadas em imóveis destinadas a habitação podem ser tributadas à taxa reduzida de IVA de 6%? O incentivo não é recente mas muitos portugueses não sabem que existe nem quais as condições para beneficiarem.

A Autoridade Tributária esclarece que o IVA reduzido de 6% aplica-se a “empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação, realizadas em imóveis afetos à habitação.” Na mesma comunicação, pode ler-se ainda que “a taxa reduzida não abrange os materiais que constituam uma parte significativa do valor do serviço prestado.” 

O fisco esclarece que, se os materiais incorporados na empreitada representarem um valor menor ou igual a 20% do custo global da obra, a taxa aplicável será, na totalidade, a taxa reduzida de liquidação em IVA (6%). Contudo, se os materiais representarem mais de 20% do valor global, então deve aplicar-se a taxa reduzida (6%) aos serviços prestados (mão de obra) e a taxa normal aos materiais. Neste caso, deve-se emitir a fatura separadamente. Se a fatura for referente ao valor global da empreitada, então o valor será tributado globalmente à taxa normal.

Confuso? A Deco Proteste ajuda-o a perceber como isto funciona na prática:

“Se, por exemplo, a mão de obra custar 800 euros e os materiais 200 euros, o empreiteiro pode pôr tudo na mesma fatura, que o cliente só paga 6% de IVA. Mas, se os materiais custarem 500 euros, o melhor é individualizar os valores: mão de obra para um lado (6%) e materiais para outro (23%). Ao englobar tudo, a taxa de imposto aplicada é de 23%.”

Condições e Exceções

Apenas podem beneficiar da aplicação do IVA reduzido, na qualidade de donos da obra, o proprietário do imóvel ou o arrendatário (locatário). Para além disso, tal como esclarece o fisco, nos casos em que o dono da obra é um condomínio, este é também beneficiário da taxa reduzida, desde que a obra seja realizada em imóvel afeto à habitação e o condomínio esteja abrangido pela isenção do nº 23 do artº 9º do CIVA.

Para além disso, é importante que saiba que existem algumas exclusões da aplicação da taxa reduzida:

  • Trabalhos de limpeza;
  • Manutenção de espaços verdes;
  • Empreitadas em bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, minigolfe, campos de ténis ou golfe e instalações similares.

Aconselhamos que leia na íntegra o Ofício-Circulado Nº. 30135 disponibilizado pela Autoridade Tributária que esclarece todas estas informações. O taxa de IVA reduzida consta no Código do IVA (CIVA), verba 2.27, e da Lista I anexa.

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Leia também: Crédito Habitação – Uma Equipa de Profissionais a trabalhar para si


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Vender a Casa: Sabe calcular as mais-valias?

21 de Outubro, 2020 | por Cláudia Oliveira

Vendeu uma casa recentemente ou pensa vender? Sabe o que são as mais-valias? Descubra no nosso artigo.

Se já vendeu a sua casa ou está a pensar fazê-lo, saiba que o lucro que vai obter dessa venda pode não ser todo para si. Ou seja, esses ganhos devem ser tributados em sede de IRS – as chamadas “mais-valias de imóveis”. Mas sabe como as calcular? Sabia que há casos em que pode pagar menos ou até nem pagar? Conheça neste artigo tudo o que precisa de saber para não ser surpreendido.

O que são as Mais-Valias?

Como se pode ler em Diário da República, “consideram-se mais-valias os ganhos obtidos mediante transmissão onerosa”. Ou seja, as mais-valias são o lucro que obteve com a venda de um determinado ativo.

Como se trata do lucro, é então a diferença entre o valor pelo qual vendeu o ativo e o valor pelo qual o comprou. Lembre-se que nem sempre a diferença pode ser positiva. No caso de ser negativa, classifcam-se como “menos-valias”.

Esse “ativo” vendido, tanto pode ser um bem físico como produtos financeiros (por exemplo, ações). Neste caso em concreto, falamos aqui de bens imóveis (bem físico).

Como Calcular

Para calcular as mais-valias, deve aplicar a seguinte fórmula:

Valor da venda – (Valor da aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com aquisição e venda – Encargos com valorização

Por isso, para fazer este cálculo precisa dos seguintes dados:

  • Valor de Aquisição
  • Ano de Aquisição
  • Valor da Venda
  • Ano da Venda
  • Encargos com Aquisição e Venda: incluem-se aqui, por exemplo, o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), escritura, pedido de certificado energético e até a comissão paga à imobiliária, se existir;
  • Encargos com Valorização: são os gastos que teve para fazer melhorias na casa, como por exemplo as obras (desde que tenham sido realizadas nos últimos 12 meses).

*Importante: estes encargos devem estar comprovados por faturas porque podem ser exigidas.

Mas vejamos na prática como se realiza este cálculo. Deixamos aqui um exemplo disponibilizado pelo Montepio:

Valor de aquisição: 100 000 euros
Ano de aquisição: 2000
Valor de venda: 160 000 euros
Ano de venda: 2018
Despesas com venda e aquisição: 500 euros
Encargos com valorização: 5 000 euros

Mais-valias: 160 000 euros – (100 000 euros x 1,41*) – 5 000 euros – 500 euros = 13 500 euros

* Foi aplicado o coeficiente de desvalorização da moeda de 2000 (ano de aquisição do imóvel vendido) da tabela aplicável aos bens vendidos em 2018 (ano de venda).

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Veja também: Análise de Processos de Crédito Habitação – Os 3 Consultores

Qual é a percentagem que é tributada?

Sobre o valor das mais-valias imóveis recai uma tributação no IRS correspondente a 50% do lucro obtido. Por exemplo, se as mais-valias imóveis forem de 20 mil euros, só serão tributados 10 mil euros.

Importa saber que as mais-valias são englobadas com os restantes rendimentos (por exemplo, o seu salário) e não é possível tributar as mais-valias isoladamente. Por isso, todos os rendimentos são depois tributados às taxas gerais do IRS. Para declarar a venda da casa, deve preencher os anexos G ou G1 da declaração.

É sempre obrigado a pagar?

Existem algumas exceções que lhe permitem não pagar:

SE REINVESTIR

Se investir o lucro obtido numa casa destinada à sua habitação permanente (deve ser a sua morada fiscal), então fica isento de pagar o imposto sobre as mais-valias. Porém, a isenção depende do tempo que separar a compra da nova casa e a venda da antiga.

Ou seja, se vender a casa primeiro, tem 36 meses para comprar outra e reinvestir o lucro. Tal como indica a DECO, “até lá, a tributação da mais-valia fica suspensa, uma vez que o proprietário comunica às Finanças, através do anexo G, a intenção de aplicar a mais-valia”.

Depois de comprar a nova casa, então o fisco irá apurar o lucro obtido. Porém, deve assegurar que a nova casa é oficialmente a sua morada fiscal até 48 meses após vender a casa antiga.

Mas e se comprar primeiro a casa nova e depois vender a antiga? Neste caso, e tal como indica pode vender a antiga nos 24 meses seguintes e comunicar ao Fisco que o dinheiro obtido com a venda foi canalizado para o imóvel que havia comprado.

SE AQUIRIU O IMÓVEL ANTES DE 1989

Neste caso, como foi o ano em que entrou em vigor o Código de IRS, então a venda fica isenta de imposto. Contudo, a operação tem na mesma de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

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Veja também: Há uma guerra de spreads no Crédito Habitação? – Os 3 Consultores

Calcular as mais-valias: Já sabe como deve calcular e declarar?

Agora que já sabe o que são as mais-valias e como as deve calcular e declarar, não se esqueça de contar como este ponto no decorrer de todo o processo de venda e compra.

Lembre-se de que, se a venda da casa gerar prejuízo, então tratam-se aqui de “menos-valias”. Neste caso, a fórmula para calcular é a mesma  e deve de igual forma declarar através do anexo G da declaração de IRS.

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Veja também: Crédito Habitação – Uma equipa de profissionais a trabalhar para si!


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