As Vantagens da Intermediação de Crédito

7 de Julho, 2020 | por Cláudia Oliveira

Intermediação de Crédito

Precisa de adquirir um novo crédito? Então talvez precise de um Intermediário de Crédito para acelerar o seu pedido e zelar pelos seus interesses.

Falamos sobre este assunto no 9º episódio de “Os 3 Consultores” Vantagens e desvantagens de trabalhar com intermediários de crédito

O que é a Intermediação de Crédito?

De forma muito simples, a Intermediação de Crédito ocupa um lugar intermédio entre o consumidor e as instituições financeiras. Ou seja, a pessoa ou entidade responsável pela Intermediação de Crédito participa diretamente no processo de concessão de crédito com o objetivo de alcançar o entendimento entre o consumidor e a instituição financeira.

Como se pode ler no portal do Banco de Portugal, o Intermediário de Crédito participa no processo para ajudar nos seguintes pontos:

  • Apresentar ou propor contratos de crédito a consumidores;
  • Prestar assistência a consumidores nos atos preparatórios de contratos de crédito mesmo que não tenham sido apresentados ou propostos por si;
  • Celebrar contratos de crédito com consumidores em nome das instituições mutuantes (instituição bancária ou financeira);
  • Prestar serviços de consultoria, através da emissão de recomendações personalizadas sobre contratos de crédito.

Contudo,  o intermediário de crédito não está autorizado a conceder crédito, nem a intervir na comercialização de outros produtos ou serviços bancários.

Quem são os Intermediários de Crédito?

Os intermediários de crédito são divididos pelo Banco de Portugal em 3 categorias diferentes:

  1. Intermediário de Crédito Vinculado: pode celebrar o contrato de vinculação com uma ou várias entidades financeiras ou bancárias se, no seu conjunto, estas entidades não representarem a maioria do mercado;
  2. Intermediário de Crédito a Título Acessório: fornece bens ou serviços e que, em nome e sob responsabilidade total e incondicional da entidade financeira ou bancária, atua como intermediário de crédito, tendo em vista a venda dos bens ou serviços por si oferecidos;
  3. Intermediário de Crédito Não Vinculado:  intermediários de crédito que podem atuar como tal mesmo sem ter qualquer contrato de vinculação com as instituições bancárias ou financeiras.

Os dois primeiros são remunerados pelas instituições financeiras ou bancária à qual estão vinculados (e não pelo cliente), enquanto o terceiro caso apenas pode ser remunerado pelo cliente. Os intermediários de crédito não podem exercer atividade em mais do que uma das categorias.

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Nota: se quiser aprofundar o que é contemplado na lei em vigor, poderá ler o Decreto-Lei n.º81-C/2017 para conhecer em detalhe o regime jurídico que define os requisitos de exercício de atividade de um intermediário de crédito.

Como identificar um Intermediário de Crédito autorizado (cuidado com as fraudes!)

Para desempenhar a atividade de intermediário de crédito é necessário obter autorização e registo junto do Banco de Portugal. Por essa razão deve confirmar se a entidade está autorizada a exercer a atividade de intermediário de crédito.

Os intermediários autorizados constam de duas listas publicadas pelo Banco de Portugal:

  1. Intermediários de Crédito

  2. Entidades que prestam Serviços de Intermediação de Crédito ou de Consultoria

Quando aceder às listas, deve preencher os campos de pesquisa com alguns dados da entidade que está a pensar recorrer  (não precisa de preencher todos) e confirmar a existência ou não do intermediário em causa. Deixamos aqui um exemplo:

Intermediação de Crédito

 

Se o nome constar na lista, poderá aceder a vários detalhes desse intermediário: categoria em que se insere (vinculado, a título acessório ou não vinculado), instituições com as quais está vinculado, tipos de créditos com os quais trabalha, etc.

Para além desta “verificação de segurança” antes de avançar, aconselhamos que tenha ainda os seguintes cuidados ao escolher o intermediário:

  • Falta de informação ou informação duvidosa: use os canais online a seu favor e faça pesquisas pelo Google e avalie o que vai aparecendo sobre a entidade. Confirme os dados de contacto, morada, etc. Pode também visitar o site do Portal da Queixa e verificar se existem reclamações;
  • Pedido de dados bancários nos primeiros contactos: não forneça qualquer dado sem ter a confirmação da credibilidade da entidade;
  • Cobrança pela avaliação da sua situação: a lei é clara e não permite qualquer cobrança durante o processo de avaliação;
  • Promessas de dinheiro rápido e fácil: duvide de qualquer comunicação que lhe prometa a aprovação imediata do crédito e dinheiro “na hora”. Lembre-se também que os intermediários de crédito não podem conceder empréstimos, mesmo que intervenham no processo.

Durante o confinamento, a PSP registou um aumento muito significativo de burlas com fraude bancária. O facto de começarmos a utilizar o canal online para recorrer a determinados serviços facilitou esse aumento, por essa razão é fundamental que siga estes conselhos antes de escolher com que intermediário irá colaborar.

Se foi vítima de algum crime ou tentativa do mesmo por parte de falsos intermediários de crédito, deve comunicar ao Banco de Portugal (encontra aqui os contactos)  e apresentar queixa às autoridades. 

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Leia também: O que tem de saber antes de pedir um crédito habitação

Quais as vantagens de recorrer aos serviços de um Intermediário de Crédito?

As vantagens de recorrer a um intermediário de crédito são muitas e acredite que podem ser uma ajuda valiosa para o seu caso. Entenda porquê:

1.Negociação de melhores condições

Por norma, os intermediários conseguem negociar melhores condições na aquisição do crédito. Isso implica, por exemplo, taxas de juro mais baixas do que as praticadas pelas instituições bancárias. Como existe uma relação privilegiada com as instituições bancárias e muita experiência em negociar, por regra conseguem obter as melhores condições para o crédito que precisa.

2.Poupança de tempo e dinheiro

Como já vimos, os intermediários de crédito facilitam-lhe todo o processo porque já estão habituados a lidar com estas questões junto das instituições financeiras. Dessa forma, estará a poupar muito tempo e dinheiro com burocracias. Acredite que é uma grande vantagem!

3.Acompanhamento dedicado

Os intermediários são entidades experientes e por isso conseguem prestar um serviço de aconselhamento totalmente personalizado à sua situação financeira. Servem como “conselheiros” e a preocupação será sempre proteger os seus interesses. Para além disso, é um acompanhamento contínuo e terá sempre esse apoio durante todo o processo.

Imagine que o banco lhe pede um documento e tem dúvidas sobre como o obter, o intermediário irá ajudá-lo também nessas e em quaisquer dúvidas que possam surgir até à conceção do crédito.

4.Custo Zero

Por norma, um intermediário de crédito não lhe cobra qualquer valor pelo serviço. Habitualmente o intermediário recebe da instituição bancária ou financeira e não cobra qualquer valor ao cliente. Contudo, isto é na grande maioria dos casos, podem existir algumas exceções.

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Veja também: Os 3 Consultores 9º Episódio – Vantagens e desvantagens de trabalhar com intermediários de crédito

Intermediação de Crédito – avalie as vantagens para o seu caso e escolha com cuidado!

Como vimos, um intermediário de crédito nada mais é do que um facilitador de todo o processo de concessão de crédito. O que significa que, na prática, é a entidade que lhe vai fazer poupar tempo e dinheiro ao mesmo tempo que assegura que os seus interesses sejam protegidos. Se está a pensar adquiri um crédito e recorrer à ajuda de um intermediário, então não se esqueça de seguir os nossos conselhos para evitar qualquer tipo de fraude.

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Leia também: Moratória – Isto é o que o banco lhe tem de mostrar

 


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O crédito à habitação não se esgota no spread

14 de Maio, 2020 | por CFinanceiro

Quando se trata de optar entre comprar ou arrendar casa, a esmagadora maioria dos portugueses opta por comprar. Esta é uma tendência de há muitos anos e que deriva de várias razões, entre elas:

  • Possibilidade de alterar a seu gosto quer realizando obras, quer decorando;
  • O investimento é feito num ativo que passará a incluir o património pessoal;
  • A valorização do parque habitacional é uma realidade incontornável ao longo de décadas;
  • Quando se recorre a financiamento bancário, o valor da prestação é, habitualmente, inferior ao da renda solicitada para imóvel semelhante.

Não irei hoje estar a esgrimir as vantagens e desvantagens entre comprar ou arrendar, poderá ficar para uma próxima ocasião.

Do universo de compradores, a percentagem que recorre a crédito para aquisição de habitação própria é muito elevada.

Num momento em que as incertezas são muitas a todos os níveis, poderemos colocar várias questões acerca, por exemplo, da facilidade de acesso a crédito á habitação, nomeadamente a predisposição da banca para continuar a financiar este produto, as condições de acesso ao mesmo, o preço a pagar, etc.

Não podendo antecipar o futuro, podemos observar que a banca continua firme nos seus propósitos de comercializar crédito à habitação. Tendo feito pequenas correções ao nível da análise de risco, tendo em conta, sobretudo, a atual situação profissional dos clientes, os bancos, de uma forma geral, mantiveram o seu apetite para este produto. Introduziram ligeiras alterações também ao nível do preço, tendo em conta a subida do risco de crédito, mas ainda com condições excelentes de financiamento.

Leia Também: Moratória de crédito à habitação – Compensa?

A um financiamento está sempre associado o preço a pagar, nomeadamente, a taxa de juro. Neste momento, a banca pratica, sobretudo, 3 diferentes modalidades de taxa de juro que, como veremos mais à frente, poderão assumir capital importância, não só no montante a pagar, como também na facilidade de obter financiamento:

  • Taxa de Juro Variável (Indexante + Spread)

Resulta da adição do indexante Euribor com o tão falado Spread. O Spread manter-se-á inalterado ao longo do empréstimo, desde que cumpridas todas as condições contratuais iniciais, contudo, o indexante será revisto de acordo com a sua periodicidade, normalmente 3, 6 ou 12 meses, podendo resultar num aumento ou diminuição da taxa de juro a aplicar. Mas afinal o que são a Euribor e o Spread?

Euribor – Resulta da junção das palavras Euro Interbank Offered Rate, baseia-se na média das taxas de juros praticados em empréstimos interbancários em euros por um grande número de bancos proeminentes europeus. Para a determinação das taxas Euribor são excluídos 15% tanto das percentagens mais altas como das percentagens mais baixas relatadas.

Spread – Pode ser entendido como a margem financeira do banco, o lucro. É o indicador para onde se dirigem habitualmente as atenções, mas que poderá nem ter a importância que se atribui inicialmente.

  • Taxa de Juro Fixa

Esta modalidade de taxa de juro manter-se-á inalterada durante o período de taxa fixa contratada, que poderá ser a totalidade do prazo do empréstimo. Tem normalmente associado um contrato swap que o banco contrata para garantir a taxa de juro pelo prazo do empréstimo e que aplica nos clientes, adicionando-lhe um spread, sem que tal seja visível para o cliente, uma vez que apenas é anunciado o valor da taxa de juro a suportar pelo cliente.

  • Taxa de Juro Mista

Tem associado período de taxa fixa e período de taxa variável, por exemplo, Taxa Fixa durante 10 anos e Taxa Variável durante 20 anos (para empréstimo de prazo total de 30 anos).

Importará também falar nos conceitos de TAN e TAEG, assumindo esta capital importância no preço pago efetivamente pelo cliente:

TAN (Taxa Anual Nominal) – Taxa à qual são calculados os juros do crédito, refletindo o preço pelo qual as entidades financeiras emprestam dinheiro aos seus clientes, sem incluir impostos ou quaisquer outros encargos.

TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) – reflete a percentagem de todos os custos da operação sobre o capital financiado.  Incluem-se despesas de cobrança de reembolsos e pagamentos de juros, bem como os restantes encargos obrigatórios a suportar (impostos, comissões e seguros).

Em resultado do referido, o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) deverá ser utilizado para comparar todas as propostas que sejam apresentadas ao cliente pelos diversos bancos, uma vez que reflete o montante total que o cliente terá de pagar à instituição durante todo o período do empréstimo. Resulta da soma do montante total do empréstimo com os custos do crédito (juros, comissões, impostos e outros encargos). Não se surpreenda se vir que com um spread mais baixo e, portanto, sendo expectável um MTIC mais baixo, possa aperceber-se que com um spread mais alto, venha a suportar um MTIC mais baixo, bastando para isso que outros custos associados ao empréstimo (comissões, seguros, cross-selling obrigatório, etc.) sejam mais reduzidos. Sugiro a consulta a um intermediário de crédito, cujo serviço é obrigatoriamente gratuito, para o aconselhar e proporcionar as melhores soluções de mercado.

Continuando a existir condições de financiamento, importa perceber quais são as 2 grandes variáveis com maior impacto na aprovação e formação do preço, leia-se taxa de juro, a pagar e são eles o DSTI (debt service to income ratio) e o LTV (loan to value).

A partir de 1 julho de 2018 passaram a encontrar-se em vigor um conjunto de medidas macroprudenciais a que todas as instituições de crédito e sociedades financeiras ficaram obrigadas, e que se referem ao DSTI, ao LTV e à maturidade dos financiamentos.

  1. O que é o DSTI?

É o rácio entre o montante de todas as prestações mensais associadas a todos os empréstimos detidos pelo mutuário e o seu rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias à Segurança Social.

Para cálculo deste rácio, caso a taxa de juro aplicável seja variável ou mista, será avaliado o impacto de +1% (para prazos até 5 anos), +2% (para prazos entre 5 e 10 anos) e +3% (para prazos superiores a 10 anos.

  • Como se calcula?
  • Imaginemos um agregado familiar (conjunto dos sujeitos passivos e dependentes, ascendentes e descendentes, que coabitam na mesma morada fiscal e incluídos na mesma declaração fiscal) com um rendimento anual líquido de 21.000€. Dividindo este valor por 12 meses, obtemos um rendimento mensal líquido de 1.750€.
  • Ora, relativamente ao DSTI, o que as referidas medidas macroprudenciais dizem é que não poderá exceder 50%* do rendimento mensal líquido, ou seja, no exemplo apresentado, o total de prestações a suportar pelo agregado familiar não poderá exceder 875€.

* Em situações de exceção, os bancos poderão ultrapassar este valor, seguindo o princípio do “comply or explain”, ou seja, não cumprindo terão de dar explicações ao Banco de Portugal.

  • Para simplificar a análise, partiremos do princípio de que este agregado não tinha em curso qualquer prestação e que pretendia um financiamento de 200.000€, pelo prazo de 30 anos.
  • Neste momento, considerando uma taxa de juro variável composta por Euribor 12 meses + spread de 1,1%, teríamos (-0,075%) + 1,1% = 1,025%.
  • Simulando o valor da prestação mensal nas condições indicadas, teríamos uma prestação mensal de 645,58€, ou seja, um DSTI de 36,89% (645,58€/1.750€), portanto, inferior aos 50% exigidos.
  • Todavia, por termos de calcular o impacto de +3% na taxa de juro, uma vez que estamos a utilizar uma taxa de juro variável e um prazo superior a 10 anos, teremos de simular qual o valor da prestação aplicando uma taxa de juro anual de 4,025% (1,025%+3%). O valor resultante da aplicação desta taxa de juro, pelo prazo de 30 anos é de 957,72€, ou seja, excede o valor máximo que será permitido a este agregado familiar (875€), elevando o DSTI para 54,73%.

 

Qual seria a forma de ultrapassar esta situação? Os clientes teriam de optar por contratar taxa de juro fixa, uma vez que no atual momento é possível contratar períodos de taxa fixa até 30 anos e os valores poderão rondar 1,6%, 1,7%, o que se traduzirá numa prestação mensal com valor enquadrado em DSTI inferior a 50%.

Para uma taxa fixa de 1,7% teríamos uma prestação mensal, ao longo de todo o empréstimo de 709,60€ (DSTI = 40,55%), ou seja, apenas mais 64,02€ que a prestação em taxa variável, mas salvaguardando que este valor nunca aumentará ao longo de todo o prazo de empréstimo.

 

  1. O que é o LTV?

É o rácio entre o valor do empréstimo e valor do imóvel dado em garantia. Este valor não poderá exceder:

  • Novos créditos destinados à aquisição ou construção de habitação própria permanente: 90%

Obs: Nas aquisições, o valor do crédito não poderá ser superior ao menor dos valores:

  • 90% do LTV;
  • 90% do valor de aquisição (escritura).
  • Novos créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente destinados a outras finalidades: 80%

Obs: Nas aquisições, o valor do crédito não poderá ser superior ao menor dos valores:

  • 80% do LTV;
  • 80% do valor de aquisição (escritura).
  • Novos créditos á habitação, créditos com garantia hipotecária equivalente para aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições de crédito ou contratos de locação financeira imobiliária: 100%.

Como já poderá ter percebido, o crédito à habitação não se esgota naquilo que é habitualmente falado: o spread. Há mais vida para além da taxa de juro ou do tão falado spread. Bastará pensar nos seguros obrigatórios associados (vida e multirriscos), onde a poupança poderá ser muito significativa.

Se está a pensar em recorrer a crédito á habitação, informe-se sobre as melhores soluções. No final será você quem paga e não analisando as várias soluções que lhe poderão ser apresentadas, poderá ter desperdiçado milhares de euros no final do contrato.

Se já tem crédito á habitação em curso, tenha a noção que, neste momento, há excelentes condições de financiamento no mercado e que poderá beneficiar delas, sem ter qualquer custo associado.

Leia Também: O que tem de saber antes de pedir um crédito habitação

Artigo de Opinião:

Miguel Oliveira
Diretor coordenador regional da Decisões e Soluções
miguellopesoliveira@decisoesesolucoes.com


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Suspensão de pagamento das prestações de crédito habitação(documentos necessários)

29 de Março, 2020 | por CFinanceiro

Documentos necessários para requerer a suspensão de pagamento das prestações de crédito habitação

A partir de segunda feira, já pode requerer o pedido de suspensão de prestação de crédito habitação. Deve juntar o formulário que o banco irá disponibilizar, juntando os dois documentos que abaixo explicamos como obter.

Leia também: Suspensão do crédito da casa (Como funciona e para quem)

Vejamos os documentos necessários:

– Certidão de não dívida às Finanças

– Certidão em como não tem dividas as finanças, denominada “Certidão de dívida e não dívida”

Esta Certidão pode ser obtida na hora através do Portal das Finanças

Os passos são:

– entrar no Portal com a sua Senha

– em cima, no local de ‘’Procura’’ onde tem uma lupa, deve escrever “certidão de não dívida”

– vai aparecer ‘’Certidões’’ onde deve selecionar ‘’Pedir Certidão’’

– na seta de escolha selecionar ‘’ Divida e não Divida’’

– vai gerar um documento em PDF onde consta se tem dividas ou não as finanças

– não tendo dividas devera enviar para o banco pois este documento será fundamental para a sua pretensão

– simples, pratico e gratuito, no canto inferior esquerdo consta um código de validação onde a entidade pode com esse código confirmar a validade oficial do documento, como se tivesse um carimbo original e a assinatura do chefe das finanças

O documento final será igual a este abaixo:

Certidão em como não tem dividas a Segurança Social

Esta Certidão pode ser obtida na hora através do Site Segurança Social Direta:

Leia Tambem: COVID-19 – Medidas de Apoio Segurança Social à família

Os passos são:

– Entrar no Segurança Social Direta com o seu número de identificação de segurança social e a palavra-chave

– em cima, no local de ‘’Procura’’ no canto superior direito escrever ‘’ Certidão’’

– vai aparecer ‘’Consultar declaração de situação contributiva’’

– depois de carregar ira surgir uma opção para imprimir

– vai gerar um documento em PDF que deve copiar para o seu ambiente de trabalho

– igualmente  simples, pratico e gratuito, em baixo no documento consta a assinatura digital

O documento final será igual a este abaixo:


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Suspensão do crédito da casa (Como funciona e para quem)

27 de Março, 2020 | por CFinanceiro

Suspensão da prestação do crédito habitação, como funciona e quem pode aceder!

A suspensão do crédito é válida apenas para créditos de habitação permanente.

Quem pode aceder e como o pode fazer?

Beneficia quem tem quebra de rendimentos, designadamente por situação de desempregolay off simplificado ou que trabalhem em entidades que fecharam por estado de emergência ou por decisão de autoridades, estejam em isolamento profilático ou em assistência a filhos ou netos.

Para ter acesso a esta moratória tem de ter os seus créditos situação regular (sem incumprimento).

Quem quiser ter moratória no pagamento dos créditos deve requerer ao seu bancos, sendo que mesmo que o banco demore tempo a decidir essa produz efeitos na data de emprega da declaração com o pedido de moratória.

Entretanto, foi publicado em Diário da República o diploma que concretiza estas medidas e refere:

“Para acederem às medidas previstas no artigo anterior, as entidades beneficiárias remetem, por meio físico ou por meio eletrónico, à instituição mutuante uma declaração de adesão à aplicação da moratória, no caso das pessoas singulares e dos empresários em nome individual, assinada pelo mutuário e, no caso das empresas e das instituições particulares de solidariedade social, bem como das associações sem fins lucrativos e demais entidades da economia social, assinada pelos seus representantes legais“, pode ler-se.

Esta declaração deve fazer-se acompanhar “documentação comprovativa da regularidade da respetiva situação tributária e contributiva“, refere ainda o diploma.

Leia Também: Pouparam 47.916€ por Transferir o Crédito Habitação

Bancos têm três dias para informar o cliente 

Se o cliente bancário não cumprir as condições de acesso a este regime, os bancos têm três dias úteis para informar a entidade desse mesmo facto, “mediante o envio de comunicação através do mesmo meio que foi utilizado pela entidade beneficiária para remeter a declaração“, como se lê no despacho.

Caso se verifique o cumprimento das condições de acesso, os bancos aplicam as medidas de proteção previstas no artigo anterior [moratórias] no prazo máximo de cinco dias úteis após a receção da declaração e dos documentos referidos nos números anteriores, com efeitos à data da entrega da declaração.


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Pode arrendar sem agravar o spread – Crédito Habitação

26 de Novembro, 2019 | por CFinanceiro

O Banco já não pode agravar o spread se arrendar a sua casa.

Uma questão que muitas vezes e levantada pelos proprietários de imóveis, se o banco no caso de decidir arrendar a casa, pode ou não agravar o spread contratado? Apesar de muitas pessoas o fazerem sem avisar o banco, e de facto, sem avisar e continuando a pagar religiosamente a casa, dificilmente o banco agravaria o spread, o certo e que ao banco assistia o direito de o fazer, isto e, agravar o spread.

Leia Também: Como Pouparam 30.000€ por Transferir Crédito Habitação

Contudo existiam exceções, nomeadamente:

  • mudança de emprego para distancia superior a 50 kms de casa;
  • divorcio ou separação;
  • falecimento de um dos cônjuges;
  • desemprego de um dos proponentes;

Ora isto mudou, mais concretamente:

Desde 13 de Fevereiro de 2019, deixou de ser obrigatório comunicar ao banco se vai arrendar a casa e também deixou de ser possível o banco agravar o spread caso decida arrendar a sua casa.

Diz especificamente a lei na alínea a) do nº 2, do artigo 25º, do Decreto-Lei nº 74-A/2017:

Os mutuantes não podem agravar os encargos com o crédito cuja finalidade seja financiar a aquisição, realização de obras ou manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente, nomeadamente aumentando os spreads estipulados, em caso de renegociação motivada por qualquer uma das seguintes situações: a) Celebração entre o consumidor e um terceiro de um contrato de arrendamento habitacional da totalidade ou de parte do imóvel; (…)

Contudo, existem obrigações para poder beneficiar disto, que são:

  • mencionar no contrato de arrendamento que a casa arrendada tem uma hipoteca ao banco;
  • depositar a renda na conta de onde sai a prestação do credito habitação.

Mesmo que tenha na sua escritura referencia que pode agravar o spread, deve debater com o seu banco essa questão. Pois as novas leis tem prioridade e podem ser aplicadas aos contratos já existentes.

Em termos fiscais mantém se tudo por agora igual, caso tenha isenção de IMI  e decida arrendar a casa, deve comunicar as finanças e deixara de beneficiar dessa mesma isenção.

Se contratou um crédito habitação nos últimos anos, certamente detém um spread significativamente acima do que é praticado atualmente pela maioria dos bancos em Portugal. Se for igual ou superior a 1,2% está na hora de mudar e poupar milhares de euros, troque sem qualquer custo!


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6 dicas para conseguir o melhor crédito habitação

28 de Abril, 2018 | por CFinanceiro

Hoje em dia, já não é tão fácil conseguir um crédito habitação, devido as novas regras de restrição ao crédito à habitação, para conseguir as melhores condições, tem de “convencer” o banco.

A economia Portuguesa tem estado a melhorar nos últimos anos. Depois da troika sair de Portugal a economia começou a dar os primeiros sinais de retoma, por consequência a oferta de crédito habitação aumentou assim como as condições de obtenção. Saiba como pode convencer os bancos a dar-lhe as melhores condições no crédito habitação.

Como pode convencer os bancos a dar-lhe as melhores condições no crédito habitação

O que será que é mais valorizado pelos bancos hoje em dia para lhe conseguirem as melhores condições? Deixamos-lhe algumas respostas.

Não ter Incidentes Bancários

 O termo cadastro é normalmente utilizado na via judicial, mas se é cliente bancário há muitos anos, para pedir um empréstimo é fundamental que não tenha nenhum histórico de incumprimento. Quando pede um empréstimo, o banco vai analisar o seu histórico e perceber se é ou não cumpridor. Caso seja, é uma mais-valia para o processo porque gera a confiança do banco. Já pode consultar as suas responsabilidades em créditos no site do Banco de Portugal.

Ter Fiadores

É comum os bancos pedirem um fiador e esta garantia pode ajudar em muito a convencer um banco a ceder-lhe um crédito com as melhores condições. Ter fiadores é crucial para aprovação do crédito, no caso de ter um contrato a termo.

Leia Também: “Mas tenho um spread ótimo…” O spread não é assim tão importante!

Ter Bons Saldos Médios e Capacidade de Aforro

Os bancos dão imensa importância á capacidade de poupança dos clientes.  Entendem que, quanto melhores forem os saldos médios e com tendência crescente, maior será a probabilidade de o cliente ser financiável e assim conseguir o melhor crédito habitação. Entenda-se por saldo médio, a média do saldo inicial e final do período (por exemplo: saldo mensal médio). Se um cliente inicia o mês com 1000€ de saldo e termina com 1200,00€, mês após mês, significa que os saldos médios são de 1000,00€ e qualquer coisa euros, e têm uma capacidade de aforro de 200,00€ mensais.
A capacidade de poupança mensal dos clientes é muito importante actualmente numa defesa de uma operação de financiamento. Mais do que ter rendimentos (sejam médios ou elevados), o cliente deve evidenciar que consegue poupar.
Se um cliente ganha 1.000€ e gasta o mesmo valor (pagando os seus encargos actuais e despesas mensais), não terá certamente financiamento, pois evidencia padrões consumistas e o Banco prefere não financiar.
Se um cliente ganha 1.000,00€ e só gasta 600,00€ (encargos actuais e despesas mensais), já evidencia capacidade de endividamento, pelo que será passível a análise do processo.
Clientes que não consigam aforrar, e que com regularidade utilizem o plafond  da conta ordenado, também dificilmente será analisado o processo com vista a aprovação.

Junte dinheiro para dar de entrada

Se quer mesmo convencer o banco a dar-lhe um empréstimo, é cada vez mais importante arranjar dinheiro para dar uma entrada para o seu empréstimo. As entidades já não concedem créditos a 100%, a “norma” é cada vez mais os 80%, o que faz com que seja mesmo necessário ter algum capital pronto a ser investido.

Conhecer a sua taxa de esforço

Antes de se comprometer com um crédito habitação, é importante que saiba até onde é que pode ir.  A melhor forma para verificar essa situação é através do cálculo da taxa de esforço.
A taxa de esforço é a percentagem do rendimento familiar, que é destinada ao pagamento de prestações de crédito(Novas Regras). Este indicador não deverá ser alto, caso contrário, estará a absorver uma parte significativa do rendimento e, em caso de situação de emergência, poderá não conseguir fazer face ao compromisso financeiro com o banco, ou às despesas mensais mais elementares. A taxa de esforço de um agregado familiar não deve ser superior a 35%, ou seja, no conjunto, todos os empréstimos não devem exceder 35% dos rendimentos.
Taxa de esforço = (Encargos financeiros mensais / Rendimento) x 100
Por exemplo, uma família com rendimentos mensais de 2.000 euros, que tenha um crédito à habitação no valor de 500 euros e um crédito automóvel no valor de 300 euros, terá uma taxa de esforço de 40%, acima dos 35%. Os seus encargos com créditos não deveriam ser superiores a 750€.

Trabalhar com profissionais especializados


Note que estes serviços normalmente envolve uma equipa profissionais na procura e escolha do melhor crédito habitação para a sua necessidade (aquisição de primeira habitação, segunda habitação, construir de raiz, transferência de crédito, etc). Conhecem todos os produtos que existem no mercado e qual se adequa melhor a si!


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Crédito à habitação. Já compensa fazer taxa fixa?

24 de Fevereiro, 2018 | por CFinanceiro

Compensa fazer taxa fixa? É das perguntas que os nossos leitores nos fazem mais aqui no chat do messenger.

É um facto que os juros dos empréstimos para compra de casa tem estado a subir nos últimos meses, segundo o INE. A Euribor,  tem variado pouco nos últimos meses, como pode verificar na nossa tabela com as taxas Euribor mais usadas.  Na nossa opinião as taxas Euribor dificilmente passarão para terreno positivo antes de 2020, tudo vai depender da saúde da União Europeia. Já os spreads continuam a descer, mês após mês.

Segundo a Deco Proteste as taxas fixas oferecidas pelos bancos neste momento não são competitivas quando comparadas com as taxas variáveis, tanto em valor como pelos curtos prazos a que estão a ser fixadas. Na nossa opinião a questão passa mesmo pelo prazo das ofertas atuais, a 3, 5 e 7 anos. Se as taxas mais competitivas fossem oferecidas para todo o prazo do crédito, não haveria dúvidas que a taxa fixa era a melhor opção.

Portanto, na nossa opinião ainda não compensa fazer taxa fixa. Mas há uma outra alternativa que é muito pouco falada no mercado e não percebemos porque. É um produto em que o que fixa é prestação e não a taxa, o produto é conhecido exactamente por prestações fixas, temos elementos na nossa equipa que optaram por esse produto e estão muito satisfeitos. Nem todos os bancos tem este tipo de produto, e as características variam.

O prestações fixas caracteriza-se por tem um prazo mais curto, 30 anos de prazo ou máximo de 60 anos do proponente mais velho.  A taxa de juro do crédito é indexada à Euribor como um crédito à habitação “normal”, mas a prestação do crédito é fixa, sendo o prazo ajustado automaticamente sempre que há uma renovação da taxa Euribor. Assim, se a taxa Euribor sobe, o prazo aumenta. E, quando a taxa Euribor desce, o prazo diminui. Se quiser conhecer melhor este tipo de produto e saber se faz sentido para si, peça ajuda aos nossos parceiros e basta escrever “prestação fixa” nas observações.(GRÁTIS)

O único problema deste tipo de produto é que obriga a ter prestações mais altas, devido ao facto dos prazos serem mais curtos. Por outro lado as amortizações iniciais são muito maiores ao contrário de um crédito à habitação com prazos mais longos!
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E quando há um divórcio, o que se faz com a casa?

18 de Fevereiro, 2018 | por CFinanceiro

Quando um casal decide partir para o divórcio, umas das principais dores de cabeça é a partilha dos bens, sendo a maior e real dor de cabeça a “Casa”!
Quem fica com a casa?
A partilha deste bem depende obviamente do regime de casamento que o casal optou quando decidiram “dar o nó”. O mais comum é o da comunhão de adquiridos (património comum do casal é constituído pelo conjunto de bens adquiridos durante a vigência do casamento), embora existem outras opções, tais como Comunhão Geral de Bens (onde na prática tudo passa a ser dos dois), e a separação de bens (cada bem mesmo comprado em casal é de quem tiver a titularidade do mesmo)
De evidenciar ainda que no caso da “Comunhão de Adquiridos“, que é o regime mais usado em tribunal, pertence a cada um dos cônjuges, individualmente, os bens que tinham antes de contrair o casamento e ainda os bens que, depois do casamento, adquiram a título gratuito (por sucessão ou doação) ou venham a adquirir por virtude de direito próprio anterior, não resultando do esforço conjunto do casal. Nestes casos, se um casal optou por comunhão de adquiridos, em caso de divórcio a partilha corresponde à divisão dos bens comuns segundo a composição dos quinhões (50% a cada), entendido como conjunto de bens comuns que cabe a cada um dos interessados. É esta a fórmula utilizada para distribuir o património do casamento.
O melhor e assim espera-se, será não haver divórcio……, mas quando há…… as principais soluções para resolver esta questão da casa podem ser:
 
HIPÓTESE 1
Um dos cônjuges vende a sua parte ao outro.
Muita atenção quando existe um crédito à habitação contraído em conjunto, pois para além de fazer as contas ao ativo (imóvel) e ao passivo (dívida), para perceber quem fica com a casa e o que terá de dar, no mínimo, esse montante ao outro, existem outra parte muito importante:
Quem vende: tem de pedir a exoneração ao banco para ficar livre da dívida. O banco não é obrigado a aceitar, mas sendo bem explanado, pode o banco em caso de dúvida, pedir fiadores ou outro proponente para substituir quem quer sair do credito, por considerar que quem quer ficar com o credito é incapaz de pagar sozinho a prestação da casa. Aconselha-se igualmente que nessa altura se tente renegociar as condições de credito, se isso for favorável para o futuro.
Se precisar de ajuda com o crédito à habitação basta preencher este formulário para os nossos parceiros procurarem a melhor solução no mercado para si! GRÁTIS!

HIPÓTESE 2
O imóvel é vendido a terceiros e dividem a receita
Nos casos em que nenhum dos conjugues entende ter capacidade de ficar com a casa, ou se o banco não libertar quem não quer a casa e o crédito, o conselho mais sensato que podemos dar é vender a casa, por um preço justo, que garanta no mínimo o pagamento da casa ao banco e se possível potencie a divisão de um hipotético “lucro ou frequentemente denominado mais-valia” caso exista. Neste caso e se houver mais-valias, estas devem ser declaradas em 50% por cada um no anexo G da declaração de rendimentos.
O que é isso da mais-valia?
A mais-valia é o que se ganha com a venda de um imóvel em relação ao valor que comprou, e é sujeito a IRS em apenas 50% do seu valor. No entanto, esse valor pode ser atualizado de acordo com os coeficientes de correção monetária, e em função dos encargos efetuados com a sua valorização, nos últimos cinco anos. Como é normal e estamos habituados, se é uma mais-valia, temos de pagar impostos sobre ela, no entanto, esses ganhos poderão ser excluídos de tributação se o sujeito passivo reinvestir o valor de realização, deduzidos da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição de um novo imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel.


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