Quando se trata de optar entre comprar ou arrendar casa, a esmagadora maioria dos portugueses opta por comprar. Esta é uma tendência de há muitos anos e que deriva de várias razões, entre elas:

• Possibilidade de alterar a seu gosto quer realizando obras, quer decorando;
• O investimento é feito num ativo que passará a incluir o património pessoal;
• A valorização do parque habitacional é uma realidade incontornável ao longo de décadas;
• Quando se recorre a financiamento bancário, o valor da prestação é, habitualmente, inferior ao da renda solicitada para imóvel semelhante.

Não irei hoje estar a esgrimir as vantagens e desvantagens entre comprar ou arrendar, poderá ficar para uma próxima ocasião.
Do universo de compradores, a percentagem que recorre a crédito para aquisição de habitação própria é muito elevada.
Num momento em que as incertezas são muitas a todos os níveis, poderemos colocar várias questões acerca, por exemplo, da facilidade de acesso a crédito á habitação, nomeadamente a predisposição da banca para continuar a financiar este produto, as condições de acesso ao mesmo, o preço a pagar, etc.
Não podendo antecipar o futuro, podemos observar que a banca continua firme nos seus propósitos de comercializar crédito à habitação. Tendo feito pequenas correções ao nível da análise de risco, tendo em conta, sobretudo, a atual situação profissional dos clientes, os bancos, de uma forma geral, mantiveram o seu apetite para este produto. Introduziram ligeiras alterações também ao nível do preço, tendo em conta a subida do risco de crédito, mas ainda com condições excelentes de financiamento.

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A um financiamento está sempre associado o preço a pagar, nomeadamente, a taxa de juro. Neste momento, a banca pratica, sobretudo, 3 diferentes modalidades de taxa de juro que, como veremos mais à frente, poderão assumir capital importância, não só no montante a pagar, como também na facilidade de obter financiamento:

• Taxa de Juro Variável (Indexante + Spread)

Resulta da adição do indexante Euribor com o tão falado Spread. O Spread manter-se-á inalterado ao longo do empréstimo, desde que cumpridas todas as condições contratuais iniciais, contudo, o indexante será revisto de acordo com a sua periodicidade, normalmente 3, 6 ou 12 meses, podendo resultar num aumento ou diminuição da taxa de juro a aplicar. Mas afinal o que são a Euribor e o Spread?
Euribor – Resulta da junção das palavras Euro Interbank Offered Rate, baseia-se na média das taxas de juros praticados em empréstimos interbancários em euros por um grande número de bancos proeminentes europeus. Para a determinação das taxas Euribor são excluídos 15% tanto das percentagens mais altas como das percentagens mais baixas relatadas.
Spread – Pode ser entendido como a margem financeira do banco, o lucro. É o indicador para onde se dirigem habitualmente as atenções, mas que poderá nem ter a importância que se atribui inicialmente.

• Taxa de Juro Fixa

Esta modalidade de taxa de juro manter-se-á inalterada durante o período de taxa fixa contratada, que poderá ser a totalidade do prazo do empréstimo. Tem normalmente associado um contrato swap que o banco contrata para garantir a taxa de juro pelo prazo do empréstimo e que aplica nos clientes, adicionando-lhe um spread, sem que tal seja visível para o cliente, uma vez que apenas é anunciado o valor da taxa de juro a suportar pelo cliente.

• Taxa de Juro Mista

Tem associado período de taxa fixa e período de taxa variável, por exemplo, Taxa Fixa durante 10 anos e Taxa Variável durante 20 anos (para empréstimo de prazo total de 30 anos).

Importará também falar nos conceitos de TAN e TAEG, assumindo esta capital importância no preço pago efetivamente pelo cliente:

TAN (Taxa Anual Nominal) – Taxa à qual são calculados os juros do crédito, refletindo o preço pelo qual as entidades financeiras emprestam dinheiro aos seus clientes, sem incluir impostos ou quaisquer outros encargos.
TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) – reflete a percentagem de todos os custos da operação sobre o capital financiado.  Incluem-se despesas de cobrança de reembolsos e pagamentos de juros, bem como os restantes encargos obrigatórios a suportar (impostos, comissões e seguros).
Em resultado do referido, o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) deverá ser utilizado para comparar todas as propostas que sejam apresentadas ao cliente pelos diversos bancos, uma vez que reflete o montante total que o cliente terá de pagar à instituição durante todo o período do empréstimo. Resulta da soma do montante total do empréstimo com os custos do crédito (juros, comissões, impostos e outros encargos). Não se surpreenda se vir que com um spread mais baixo e, portanto, sendo expectável um MTIC mais baixo, possa aperceber-se que com um spread mais alto, venha a suportar um MTIC mais baixo, bastando para isso que outros custos associados ao empréstimo (comissões, seguros, cross-selling obrigatório, etc.) sejam mais reduzidos. Sugiro a consulta a um intermediário de crédito, cujo serviço é obrigatoriamente gratuito, para o aconselhar e proporcionar as melhores soluções de mercado.
Continuando a existir condições de financiamento, importa perceber quais são as 2 grandes variáveis com maior impacto na aprovação e formação do preço, leia-se taxa de juro, a pagar e são eles o DSTI (debt service to income ratio) e o LTV (loan to value).
A partir de 1 julho de 2018 passaram a encontrar-se em vigor um conjunto de medidas macroprudenciais a que todas as instituições de crédito e sociedades financeiras ficaram obrigadas, e que se referem ao DSTI, ao LTV e à maturidade dos financiamentos.

1. O que é o DSTI?

É o rácio entre o montante de todas as prestações mensais associadas a todos os empréstimos detidos pelo mutuário e o seu rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias à Segurança Social.
Para cálculo deste rácio, caso a taxa de juro aplicável seja variável ou mista, será avaliado o impacto de +1% (para prazos até 5 anos), +2% (para prazos entre 5 e 10 anos) e +3% (para prazos superiores a 10 anos.

• Como se calcula?
• Imaginemos um agregado familiar (conjunto dos sujeitos passivos e dependentes, ascendentes e descendentes, que coabitam na mesma morada fiscal e incluídos na mesma declaração fiscal) com um rendimento anual líquido de 21.000€. Dividindo este valor por 12 meses, obtemos um rendimento mensal líquido de 1.750€.
• Ora, relativamente ao DSTI, o que as referidas medidas macroprudenciais dizem é que não poderá exceder 50%^* do rendimento mensal líquido, ou seja, no exemplo apresentado, o total de prestações a suportar pelo agregado familiar não poderá exceder 875€.

* Em situações de exceção, os bancos poderão ultrapassar este valor, seguindo o princípio do “comply or explain”, ou seja, não cumprindo terão de dar explicações ao Banco de Portugal.

• Para simplificar a análise, partiremos do princípio de que este agregado não tinha em curso qualquer prestação e que pretendia um financiamento de 200.000€, pelo prazo de 30 anos.
• Neste momento, considerando uma taxa de juro variável composta por Euribor 12 meses + spread de 1,1%, teríamos (-0,075%) + 1,1% = 1,025%.
• Simulando o valor da prestação mensal nas condições indicadas, teríamos uma prestação mensal de 645,58€, ou seja, um DSTI de 36,89% (645,58€/1.750€), portanto, inferior aos 50% exigidos.
• Todavia, por termos de calcular o impacto de +3% na taxa de juro, uma vez que estamos a utilizar uma taxa de juro variável e um prazo superior a 10 anos, teremos de simular qual o valor da prestação aplicando uma taxa de juro anual de 4,025% (1,025%+3%). O valor resultante da aplicação desta taxa de juro, pelo prazo de 30 anos é de 957,72€, ou seja, excede o valor máximo que será permitido a este agregado familiar (875€), elevando o DSTI para 54,73%.

 
Qual seria a forma de ultrapassar esta situação? Os clientes teriam de optar por contratar taxa de juro fixa, uma vez que no atual momento é possível contratar períodos de taxa fixa até 30 anos e os valores poderão rondar 1,6%, 1,7%, o que se traduzirá numa prestação mensal com valor enquadrado em DSTI inferior a 50%.
Para uma taxa fixa de 1,7% teríamos uma prestação mensal, ao longo de todo o empréstimo de 709,60€ (DSTI = 40,55%), ou seja, apenas mais 64,02€ que a prestação em taxa variável, mas salvaguardando que este valor nunca aumentará ao longo de todo o prazo de empréstimo.
 

2. O que é o LTV?

É o rácio entre o valor do empréstimo e valor do imóvel dado em garantia. Este valor não poderá exceder:

• Novos créditos destinados à aquisição ou construção de habitação própria permanente: 90%

Obs: Nas aquisições, o valor do crédito não poderá ser superior ao menor dos valores:

• 90% do LTV;
• 90% do valor de aquisição (escritura).
• Novos créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente destinados a outras finalidades: 80%

Obs: Nas aquisições, o valor do crédito não poderá ser superior ao menor dos valores:

• 80% do LTV;
• 80% do valor de aquisição (escritura).
• Novos créditos á habitação, créditos com garantia hipotecária equivalente para aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições de crédito ou contratos de locação financeira imobiliária: 100%.

Como já poderá ter percebido, o crédito à habitação não se esgota naquilo que é habitualmente falado: o spread. Há mais vida para além da taxa de juro ou do tão falado spread. Bastará pensar nos seguros obrigatórios associados (vida e multirriscos), onde a poupança poderá ser muito significativa.
Se está a pensar em recorrer a crédito á habitação, informe-se sobre as melhores soluções. No final será você quem paga e não analisando as várias soluções que lhe poderão ser apresentadas, poderá ter desperdiçado milhares de euros no final do contrato.
Se já tem crédito á habitação em curso, tenha a noção que, neste momento, há excelentes condições de financiamento no mercado e que poderá beneficiar delas, sem ter qualquer custo associado.

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Artigo de Opinião:
Miguel Oliveira
Diretor coordenador regional da Decisões e Soluções
miguellopesoliveira@decisoesesolucoes.com