Crédito Habitação: Conceitos que Deve Conhecer

Crédito Habitação: Conceitos que Deve Conhecer

Contratar um crédito habitação significa passar por um processo complexo de propostas, avaliações, ponderações e decisões. E significa também, na maioria dos casos, assumir um compromisso financeiro por dezenas de anos. Para que possa colocar todas as dúvidas ao banco e entender todos os termos específicos relacionados com créditos habitação,, preparamos por si um resumo dos principais conceitos de que ouvirá falar:

Taxa fixa ou variável

Escolher se paga uma taxa de juro fixa (acordada entre si e o banco em que contrata o crédito habitação) ou taxa variável (Euribor + Spread) é uma das decisões importantes a tomar. Esta é uma escolha que se reflete até ao final do crédito e que lhe permitirá poupar (ou não) algumas centenas de euros.

A taxa fixa mantém-se inalterada até ao final do contrato. A instituição de crédito define o valor desta taxa, tendo como referência a taxa fixa que se pratica no mercado interbancário para o mesmo prazo: a designada taxa de swap. Por norma, o valor é mais alto do que a taxa da Euribor naquele momento, porque está a pagar a segurança de não ter a prestação aumentada, caso a Euribor dispare. Mas se acontecer o contrário, a prestação também não desce.

Por outro lado, a taxa variável baseia-se no spread (fixado pela instituição bancária) e na Euribor (parcela variável). Assim, quando o valor da Euribor é revisto, a oscilação é também refletida no valor da prestação.  

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Euribor

EURIBOR é a sigla de Euro Interbank Offered Rate. Baseia-se na média das taxas de juros praticadas por bancos da Zona Euro, para se financiarem entre si. Esta taxa é usada também como o indexante mais recorrente no crédito à habitação em Portugal. Aqui também pode escolher o prazo em que é revista a taxa, se a 12, 6 ou 3 meses. No final destes períodos, o valor da Euribor é calculado com base na média aritmética simples do mês anterior e fica a vigorar durante o período seguinte. Atualmente, o período mais utilizado é o de 12 meses. Pode consultar aqui a evolução das taxas.

Spread

Spread é, de forma muito simplificada, o preço do dinheiro num crédito. Trata-se da taxa de lucro implícita cobrada pelas instituições bancárias na concessão de um empréstimo. Na determinação desta taxa, o banco pondera não só o risco de crédito do cliente, mas também as garantias do empréstimo, incluindo a relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel sobre o qual é constituída uma hipoteca (rácio LTV). Para cada contrato de crédito, o banco define um valor concreto, que pode ser negociado através de uma estratégia de cross selling, caso os clientes adquiram outros produtos ou serviços financeiros na mesma instituição.

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TAN

Taxa Anual Nominal. Apesar de ser anual, esta é uma taxa cobrada todos os meses nas prestações de cada crédito. Trata-se de uma taxa utilizada em operações que envolvam o pagamento de juros totais anuais (que variam caso a escolha tenha recaído sobre a taxa fixa ou a taxa variável).

TAE

Taxa Anual Efetiva. Neste caso, a taxa agrega os valores a TAN + outras despesas, encargos e comissões relacionadas com o processo de empréstimo. Excluem-se aqui os seguros e outros produtos associados. Pode ser uma boa indicação comparativa dos custos de empréstimo, mas, para isso, as soluções a comparar tenham o mesmo montante e o mesmo prazo.  

TAEG

Taxa Anual de Encargos Efetiva Global. Esta taxa agrega todos os encargos que paga pelo crédito, em percentagem relativa ao valor emprestado. Desde início de 2018 que esta taxa substituiu a TAER (Taxa Anual Efetiva Revista), apresentando mais detalhes relativos ao custo efetivo do empréstimo.  É, por isso, a taxa mais utilizada para comparação entre diferentes soluções bancárias.

Taxa de Esforço

O peso que a prestação mensal do crédito habitação tem no rendimento líquido do seu agregado familiar reflete-se na taxa de esforço. Esta é uma salvaguarda ao endividamento, que os bancos utilizam também para decidir a atribuição (ou não) do crédito. Esta taxa não deve ir além dos 40%.

LTV

Loan-to-value. É um dos principais rácios de avaliação do risco de crédito e diz respeito à percentagem do valor do imóvel que é solicitada ao banco. Se antes os LTV poderiam ser de mais de 100%, atualmente os bancos só aprovam, na maioria das vezes, LTVs de, no máximo 80%. Isto dá às instituições uma maior probabilidade de recuperar o seu investimento através da venda da habitação hipotecada, em caso de incumprimentos.

FINE

Ficha de Informação Normalizada Europeia. Este é um documento que os bancos são obrigados a apresentar aos clientes, com todas as informações detalhadas relativas ao crédito à habitação, sempre que for requerida uma simulação de empréstimo. Pode contar com a apresentação deste documento em Portugal ou em qualquer país da União Europeia. Assim, pode comparar as várias propostas de diferentes instituições bancárias.

MTIC

Montante total imputado ao consumidor. É esta sigla que lhe vai indicar o valor total, com todas as comissões, juros, impostos e outros encargos, a pagar durante todo o período de empréstimo. Deve, no entanto, ter em atenção que caso a taxa de juro do seu crédito for variável, o valor do MITC é meramente indicativo.

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Seguros

Conceitos como seguro multirriscos e seguro de vida são sempre apresentados aquando a contratação de um crédito habitação. O primeiro é obrigatório por lei, o segundo nem por isso. Mas a maioria das instituições bancárias têm-no como requisito. É possível que surjam também outras opções como o seguro de proteção pagamento ou seguro de recheio de habitação. Pondere as várias possibilidades e analise a sua necessidade antes de aceitar estes produtos.

Comissões

Deve estar preparado para o rol de comissões que serão cobradas no processo de contratação do crédito habitação. Questione a instituição bancária sobre os valores praticados. Estes encargos nem sempre são normalizados e é sempre uma vantagem ter o máximo de informação do seu lado. Pode contar com, pelo menos os seguinte encargos: comissões de avaliação do imóvel, comissão de abertura, Comissão de Preparação da Documentação Contratual, Serviço de Solicitadoria e Comissão de Processamento da Prestação.

Escritura

A escritura é o ato oficial em que se assina o contrato de compra e venda do imóvel. Regista-se a hipoteca, formaliza-se o Crédito Habitação. E a transação, sendo alterada da propriedade do imóvel para o comprador. Para a realização da escritura é necessária a apresentação de diversos documentos, que é, por norma, agilizada pelas instituições bancárias.

Hipoteca

A hipoteca é a garantia que o banco tem sobre o empréstimo. Ou seja, é uma garantia de pagamento de uma dívida na forma de um imóvel, caso haja incumprimento do pagamento monetário.

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Prestação

A prestação é o valor mensal que o cliente paga à instituição que concedeu o crédito habitação. Este valor pode variar, como já foi referido, caso o cliente tenha optado por uma taxa de juro variável ou por uma prestação progressiva (que vai aumentado ao longo dos anos).

Amortização

Amortizar o crédito habitação significa liquidar o valor em dívida na totalidade ou apenas uma parte do montante (amortização parcial) antes da data prevista do fim do contrato de crédito. Este ato permite acelerar o pagamento do financiamento ou, por outro lado, diminuir o valor da prestação mensal. Seja parcial ou total, deve avisar com antecedência a entidade bancária de que pretende fazer uma amortização no empréstimo. Atente a que estes adiantamentos de pagamento têm custos, seja qual for a opção. Se tiver uma taxa variável aplicada ao seu crédito, paga uma comissão de 0,5% do capital reembolsado. Caso a taxa seja fixa, a comissão é de, no máximo, 2% do valor adiantado.  

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Agora já está mais familiarizado com os conceitos relacionados com o processo de crédito habitação e pode tomar decisões mais informadas e responsáveis. Se ainda assim persistirem dúvidas, envie-nos uma mensagem. Estamos ao seu dispor.

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